O aquecimento do mercado imobiliário e a capitalização de muitas empresas fizeram com que terrenos se tornassem um item disputado em áreas com alto índice de edificações. A carência já é sentida nas regiões metropolitanas das cidades de São Paulo e também do Rio de Janeiro. Um dos possíveis caminhos para áreas com terrenos inflacionados é o retrofit.
Esse é um processo de modernização do imóvel existente por meio de atualizações das antigas e implantação de novas estruturas - solução comum nas edificações européias. "As pessoas estão voltando a falar disso", afirma Carmem Wallerstein, gerente-geral de condomínios do Grupo Hubert. Entretanto, Ricardo Guedes Teixeira, diretor da unidade de edificações imobiliárias da Método Engenharia, afirma que algumas vezes a complementação com construções novas é intensa e pode descaracterizar esse processo e transformar o local em um produto imobiliário novo. "Você precisa respeitar a área. Se não fizer isso, ficará caro", diz Teixeira.
Esse processo inverte o paradigma de trabalho da engenharia convencional ao partir de um elemento já construído e que impõe limitações aos executores. Um galpão com pé-direito alto pode ser utilizado para um auditório, por exemplo. Entre os projetos da Método, há o retrofit de uma fábrica em Barueri (Grande São Paulo) da falida Engesa (empresa do setor de defesa) para abrigar o Head Office da rede de supermercados Wal-Mart.
O baixo índice de vacância em bairros renomados das metrópoles não inibe o consumidor que deseja adquirir um imóvel na área. Em muitas dessas regiões, há diversos empreendimentos antigos que viabilizam o retrofit. "É necessário ter um valor de venda compatível com um bairro nobre, um valor diferenciado para poder caber na equação, pois o investimento é alto", adverte Teixeira. Apesar disso, o diretor constata que anteriormente havia uma consulta ao ano para esse processo, hoje, ele recebe de duas a três por mês. Carmem revela que o Grupo Hubert foi recentemente consultado por uma incorporadora para uma ação semelhante e que há grande possibilidade de concretizar o negócio. Na cidade de São Paulo, os bairros Itaim, Jardins, Moema e Vila Nova Conceição são apontados como os mais interessantes.
O edifício Panorama é um exemplo. Por meio de investimentos da SPE (Sociedade de Propósito Específico) Panorama, a Método adquiriu um imóvel comercial no nobre e disputado bairro paulistano Vila Nova Conceição. O edifício não se adaptava ao fim almejado e, após estudos, executou-se o retrofit. A atualização também modificou a função do local de comercial para residencial. "Hoje são apartamentos residenciais com pelo menos 360 m2 e vista para o parque do Ibirapuera em uma área Z1", diz Teixeira.
No Rio de Janeiro, há um movimento de aquisição de edifícios antigos e deteriorados na região central - dominada pelo mercado financeiro. Ainda que de forma tímida, muitos deverão ser retrofitados.
13/11/2007
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